Menu
RSS
НЕЗАВИСИМОЕ ОБОЗРЕНИЕ

В каких городах России квартиры ценятся дороже отдельных домов

Аналитический центр ЦИАН проанализировал, в каких городах РФ дома ценятся выше квартир и наоборот.

Около 30% от площади жилой застройки крупных городов России приходится на частный сектор и современные форматы малоэтажного жилья (комплексы в составе коттеджей и таунхаусов). Как правило, эти объекты выпадают из рассмотрения аналитиков рынка. Они не относятся ни к «классической» загородной недвижимости, ни к городскому вторичному рынку, под которым обычно понимаются только квартиры. Общий объем этого сегмента составляет ~8% от всего вторичного рынка по числу объявлений (по совокупной стоимости доля выше, около 13-15%), а в ряде городов с большой долей частного сектора и более высокой популярностью образа жизни в собственном доме его доля доходит до 25% по числу объявлений и до 40% по выручке.
Средняя площадь домов и коттеджей, расположенных на территории столиц регионов, составляет 159 кв. м. По этому показателю лидируют Пермь (235 кв. м), Самара (211 кв. м) и Махачкала (197 кв. м). Попадание в тройку лидеров Махачкалы объяснимо традиционно большим размером домохозяйств в этой республике. В Перми и Самаре большая средняя площадь лота связана с тем, что в этих городах «внутренние пригороды», по сути, стали основным форматом дорогой городской недвижимости. Среди аутсайдеров по средней площади городских домов – Курган (100 кв. м), Улан-Удэ (111 кв. м), Кемерово (112 кв. м).
Практически все дома продаются с собственным участком. Его средняя площадь — 7,7 соток. Стандартная нарезка земель в советское время в большинстве случаев предполагала выделение 6 соток на 1 домовладение (это правило использовалось не только для дачных массивов, но и для городских территорий).
На юге России площадь придомовых участков традиционно невелика (там во времена СССР часто на один участок площадью 6 соток размещали не одно, а два домовладения). Поэтому сейчас в Ростове-на-Дону, Махачкале, Владикавказе, Краснодаре средняя площадь придомового участка составляет менее 5 соток. Самые большие участки, прилегающие к домам, характерны для Хабаровска, Благовещенска, Белгорода (около 11 соток). Для городов Дальнего Востока характерны большие площади свободных земель, а в Белгороде формат городских коттеджей стал активно развиваться уже в постсоветский период, что определило более высокое качество этих объектов и, как следствие, большую площадь прилегающей территории. В среднем 100-метровый дом на территории столиц регионов стоит на 33% больше, чем 60-метровая квартира.
Лишь в 7 из 57 проанализированных городов стоимость средней квартиры выше, чем цена дома. В Кургане, Архангельске, Уфе и Кемерово цена усредненного дома более чем на 5% дешевле, чем типовая «двушка» в многоквартирных жилых домах.
В случае со столицей Башкирии подобное соотношение объясняется большой площадью административных границ города (площадь муниципального образования «городской округ Уфа» на порядок больше основного ядра застройки). За счет более низких цен в многочисленных деревнях и поселках на периферии, а также небольшой площади частного сектора непосредственно в центре агломерации и зафиксировано подобное соотношение. В Кургане, Архангельске и Кемерово подобное распределение цен связано с преобладанием ветхого и устаревшего жилого фонда в сегменте «домов», худшим качеством городской среды в районах, застроенным частным сектором.
В перечне городов, где средние цены на дома заметно выше, чем стоимость квартир можно выделить несколько типологических групп:
– республики Северного Кавказа; в анализируемую нами выборку попали только Махачкала, Владикавказ и Нальчик; столице Дагестана отношение цены дома к цене квартиры самое большое среди всех столиц регионов (разница составляет почти 2 раза), в главных городах Северной Осетии и Кабардино-Балкарии дома дороже квартир в 1,4-1,5 раза; в Чечне, Ингушетии, Карачаево-Черкесси, по всей видимости, фиксируется аналогичное соотношение цен, но города из этих регионов не попали в выборку из-за небольшого числа активных объявлений; причина, как уже говорилось выше, в традиционно больших семьях, которым тесно в стандартных квартирах в домах советской постройки.
– русские регионы юга; Краснодар, Астрахань, Воронеж, Ставрополь даже превратившись во времена СССР в города с населением в сотни тысяч жителей, сохранили в своем составе большие массивы, застроенные частным сектором; в отличие от Центральной России и Сибири, здесь проживание в собственном доме было сопряжено со вполне понятными преимуществами, связанными с лучшими агроклиматическими условиями; в указанных городах средний дом в 1,4,-1,7 раз дороже квартир.
– регионы, граничащие с европейскими странами; в города-лидеры неожиданно попали столицы Псковской, Новгородской, Калининградской областей и Карелии; несмотря на то, что ни климатические условия, ни исторические особенности застройки напрямую не способствовали активному развитию малоэтажного жилья, в этих регионах дома в 1,4-1,6 раза дороже квартир; это можно объяснить лишь соседством со странами Западной и Центральной Европы, где этот формат жилья традиционно ценится выше, чем многоэтажная микрорайонная застройка.
Роль внутренних пригородов в развитии рынков жилья региональных центров, во многом, недооценена. В многих столицах субъектов дома и коттеджи занимают ту нишу, которая в столицах представлена многоэтажными комплексами бизнес-класса. Практически во всех городах за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга малоэтажное жилье представлено не только в пригородных зонах, но, зачастую, и практически в центре городов.

Табл. 1. Отношение средней цена квартир и домов/коттеджей в границах городов-столиц субъектов Федерации

  Численность населения 2018 квартал 1, ср. цена кв. м в квартирах Лотов (домов, коттеджей) выведено в 2018 году Средняя цена дома/коттеджа, млн руб. Средняя площадь дома/коттеджа, кв. м Средняя площадь участка, соток Отношение средней цены типового дома к средней цене типовой 2-комн. кв-ры
Новосибирск 1603 61,5 2606 5,89 153 7,0 5%
Екатеринбург 1456 70,9 577 7,47 182 8,8 -4%
Нижний Новгород 1262 64,5 398 7,1 176 6,7 4%
Казань 1232 70,1 1148 7,75 175 7,4 5%
Челябинск 1199 40,3 817 6,65 190 8,1 45%
Омск 1178 44,9 1043 4,49 149 6,6 12%
Самара 1170 59,9 446 10,16 211 7,1 34%
Ростов-на-Дону 1125 62,7 6209 6,00 134 4,1 19%
Уфа 1116 64,6 628 5,26 146 8,3 -7%
Красноярск 1083 54,3 424 8,75 188 9,8 43%
Пермь 1048 53,3 576 9,89 235 9,7 32%
Воронеж 1040 45,3 750 7,21 174 6,8 52%
Волгоград 1016 47,9 1349 4,65 146 6,2 11%
Краснодар 881 49,6 3874 8,79 170 5,1 74%
Саратов 845 42,0 957 5,15 160 6,7 28%
Тюмень 745 60,0 1796 6,15 156 9,4 10%
Ижевск 646 46,7 462 4,65 147 8,8 13%
Барнаул 633 45,3 359 7,06 183 7,9 42%
Ульяновск 625 40,8 537 6,44 181 7,2 46%
Иркутск 624 59,3 831 7,23 160 8,9 27%
Хабаровск 616 72,5 190 8,22 163 10,8 16%
Ярославль 608 49,5 291 6,12 175 7,7 17%
Владивосток 607 93,5 н/д   н/д н/д н/д
Махачкала 593 45,4 118 10,3 197 4,1 92%
Томск 573 55,0 105 6,31 161 8,7 19%
Оренбург 564 41,8 338 4,21 134 5,2 25%
Кемерово 557 45,6 1541 2,89 112 9,0 -6%
Рязань 538 44,4 266 5,66 158 9,2 35%
Астрахань 533 40,9 637 6,26 174 6,1 46%
Пенза 524 44,4 393 5,41 175 8,7 16%
Липецк 510 43,2 222 4,40 140 8,4 21%
Киров 501 43,8 134 3,32 129 7,8 -2%
Чебоксары 489 45,6 152 5,34 143 6,5 36%
Тула 485 58,8 433 7,08 154 8,2 30%
Калининград 467 57,5 3036 9,07 175 6,2 51%
Курск 449 41,9 341 5,75 168 9,3 36%
Ставрополь 434 40,1 1483 6,02 175 6,2 43%
Улан-Удэ 432 47,8 390 3,18 111 8,0 -1%
Тверь 419 47,7 416 6,18 173 6,1 25%
Брянск 407 35,7 313 3,70 125 8,3 38%
Иваново 407 42,2 427 4,61 127 6,9 44%
Белгород 391 57,0 1222 4,95 133 11,3 9%
Владимир 356 50,4 224 7,52 182 7,9 37%
Архангельск 351 63,1 247 4,07 120 7,4 -11%
Чита 347 50,3 н/д н/д н/д н/д н/д
Калуга 342 58,4 1338 7,15 167 9,2 22%
Симферополь 341 73,3 н/д   н/д н/д н/д
Смоленск 330 43,6 369 4,97 166 10,2 14%
Курган 322 39,5 591 2,12 100 5,5 -11%
Орел 319 41,1 369 3,65 131 7,3 13%
Саранск 315 47,0 н/д   н/д н/д н/д
Вологда 313 42,9 101 6,14 169 9,7 41%
Якутск 308 62,9 н/д   н/д н/д н/д
Владикавказ 307 43,4 518 5,3 144 4,9 41%
Мурманск 298 52,0 н/д   н/д н/д н/д
Тамбов 290 43,6 772 3,96 127 7,8 19%
Петрозаводск 279 46,2 93 6,39 159 6,4 45%
Кострома 278 45,1 331 7,24 184 6,6 46%
Йошкар-Ола 267 39,2 85 4,93 154 10,0 36%
Сыктывкар 245 57,4 н/д   н/д н/д н/д
Нальчик 239 47,9 1252 7,45 173 6,2 50%
Благовещенск 224 60,7 76 6,39 169 11,2 4%
Великий Новгород 223 43,8 149 7,6 173 8,5 67%
Псков 210 39,3 133 4,65 136 10,5 45%
Последнее изменениеПонедельник, 07 Май 2018 17:41

Убедитесь, что вы вводите (*) необходимую информацию, где нужно
HTML-коды запрещены

Наверх